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「両親の家を相続することになりそう。相続税、いくらかかるんだろう…」
同僚からこんな相談を受けました。実家の広さを聞くと、それほど大きくない様子。
「それなら、小規模宅地等の特例が使えるかもしれないよ」と伝えると、「え、そんな制度があるの！」と驚いていました。
土地の評価額を最大80％も減額できるこの特例。
知っているか知らないかで、相続税が数百万円、時には数千万円も変わります。
今回は、実家を相続する際に絶対知っておくべき「小規模宅地等の特例」を詳しく解説します。
この記事でわかること
- 小規模宅地等の特例で土地評価が80%減額される仕組みと節税効果
- 配偶者・同居親族・家なき子、それぞれの適用条件と注意点
- 二世帯住宅や老人ホーム入居など、実務上よくあるケースの対応方法
- 納税額ゼロでも申告必須など、知らないと損する申告ルールと期限
1. 小規模宅地等の特例とは？実家を守るための制度
親が亡くなった際、最も大きな資産となるのが「実家の土地」です。
特に都市部では地価が高騰しており、土地の評価額だけで相続税の基礎控除を
超えてしまうケースが少なくありません。
そこで知っておくべき切り札が「小規模宅地等の特例」です。
この特例は、残された家族が住む場所を失わないよう、
一定の条件を満たせば土地の評価額を劇的に下げてくれる制度です。
「普通に働いて実家を守ろうとする人」に寄り添ったこのルールを
理解しているかどうかで、納税額が数百万円、時には数千万円単位で変わります。
2. 減額効果：330㎡まで80％減額の劇的な節税効果
この特例の凄さは、その「減額幅」にあります。
居住用の宅地であれば、330㎡（約100坪）までの部分について、
土地の評価額を80％も減額してくれます。
具体的な計算例
数字で見ると、その効果は一目瞭然です。
他の財産がない前提の単純化例
【ケース1：特例なしの場合】
- 土地の相続税評価額：1億円
- 基礎控除（法定相続人3人）：3,000万円 + 600万円 × 3人 = 4,800万円
- 課税遺産総額：1億円 – 4,800万円 = 5,200万円 → 相続税が発生（数百万円規模）
【ケース2：特例ありの場合】
- 土地の相続税評価額：1億円
- 小規模宅地等の特例適用後：1億円 × 20% = 2,000万円
- 基礎控除：4,800万円
- 課税遺産総額：2,000万円 – 4,800万円 = ▲2,800万円 → 相続税ゼロ！
このように、特例の有無で数百万円の差が生まれます。
330㎡という枠は一般的な住宅であれば十分に収まる広さであり、
非常に強力な節税メリットを享受できます。
3. 適用条件：配偶者・同居親族・家なき子の3パターン
誰でもこの恩恵を受けられるわけではありません。
「誰がその土地を継ぐか」によって条件が異なります。
① 配偶者
原則として配偶者が相続すれば適用可能（詳細は税理士に確認）
配偶者が土地を相続する場合、同居していなくても、
将来的に住まなくても構いません。
最も要件が緩やかで、大きなハードルはないため、
多くのケースで適用が検討できます。
② 同居親族
親と一緒に住んでいた子供などが対象です。
【主な要件】
- 相続開始の直前において、被相続人と同居していたこと
- 相続税の申告期限（10ヶ月）まで引き続き住み続けること
- 申告期限までその宅地を所有し続けること
【注意点】
「同居」の判定は住民票だけでなく、実態が重視されます。
住民票が実家にあっても、実際には別の場所に住んでいる場合は認められない可能性があります。
③ 家なき子特例
親が一人暮らしをしていて、相続人も持ち家がない場合に使える特例です。要件を簡略化した説明をします。
【主な要件】
- 相続開始前3年以上、自己または配偶者の持ち家に住んでいないこと
- 相続開始時に住んでいる家が、3親等内の親族や特別な関係がある法人の所有でないこと
- 過去に自己の持ち家を所有したことがないこと（一定の例外あり）
- 相続した宅地を申告期限まで所有していること
【注意点】
近年、要件が厳格化されています。
例えば、親が老人ホームに入居していた場合でも、
一定の要件を満たせば適用可能ですが、慎重な確認が必要です。
4. 特殊ケース：二世帯住宅と老人ホーム入居
実務上、よくある2つのケースについて解説します。
個別事情により判断が分かれる代表例なので、必ず専門家に確認を
二世帯住宅の場合
二世帯住宅でも、以下の条件を満たせば「同居」と認められます。
【同居と認められる条件】
- 建物内部で行き来できる構造（内階段がある等）
- 区分所有登記されていないこと
【注意】
完全分離型で区分所有登記されている場合、
同居とみなされない可能性があるため、事前の確認が重要です。
建築時や登記時に、将来の相続も考慮した設計・登記をすることが望ましいでしょう。
親が老人ホームに入居していた場合
親が老人ホーム等に入居していた場合でも、一定の要件を満たせば特例の適用が可能です。
【要件】
- 要介護認定や要支援認定を受けていること
- 老人福祉法等に規定する施設に入居していること
- 相続開始直前まで、自宅を他の用途に使っていないこと（賃貸等に出していない）
この場合、入居前に同居していた親族が相続すれば、
特例を受けられる可能性があります。
親の介護や施設入居を検討している方は、この点も視野に入れて計画を立てましょう。
5. 最大の落とし穴：申告しないと権利を失う
ここが最も重要なポイントです。
小規模宅地等の特例には、見落としがちな重要ルールがあります。
【重要ルール①】納税額ゼロでも申告必須
この特例を適用して相続税がゼロになる場合でも、
必ず相続税の申告書を税務署に提出しなければなりません。
「税金がかからないなら申告不要」ではないのです。
申告しなければ、特例は適用されず、本来払わなくて良い相続税を納めることになります。
【重要ルール②】申告期限は相続開始から10ヶ月
相続税の申告期限は、被相続人が亡くなった日の翌日から10ヶ月以内です。
この期限を過ぎると、特例は適用できません。
仕事で忙しいからと手続きを後回しにすることが、数千万円の損失に直結するのです。
【重要ルール③】遺産分割協議が未了の場合
申告期限までに遺産分割協議がまとまっていない場合、
原則として特例は使えません。
ただし、以下の書類を提出すれば、分割後に特例を適用できます。
申告時に提出する書類：
- 「申告期限後3年以内の分割見込書」
それでも3年以内に分割できない場合：
- 「遺産が未分割であることについてやむを得ない事由がある旨の承認申請書」
実務上の注意
最初の申告時にこれらの書類を提出していないと、後から特例を適用することはできません。
「後で考えよう」が命取りになります。遺産分割協議が難航しそうな場合は、必ず最初の申告時に「分割見込書」を提出しておきましょう。
6. 今すぐ確認すべきポイント：同居と住民票の実態
40〜50代の皆様が今すべきことは、「実家の将来の出口戦略」を具体化することです。
同居を検討している場合
親の介護を機に同居を検討しているなら、以下の点を確認しましょう。
- 住民票を移すタイミング：形式だけでなく、実態としての居住が重要
- 居住実態の証明：光熱費の支払い、郵便物の受取先など、実際に住んでいる証拠を残す
- 二世帯住宅の場合：区分所有登記になっていないか確認
家なき子特例の適用可能性を検討する場合
「家なき子特例」を狙うなら、安易に住宅を購入する前に税理士にシミュレーションを依頼すべきです。
- 持ち家を持つタイミングによっては、特例が使えなくなる
- 配偶者名義の持ち家も「持ち家あり」と判定される
- 3年以上賃貸暮らしという要件を満たしているか
親が健在なうちにすべきこと
「特例が使えると思っていたのに、要件を1つ外していた」という事態は、ビジネスのミス以上に手痛いダメージになります。
親が健在なうちに、以下を整理しておきましょう。
- 土地の広さ（330㎡以下か）
- 誰が住むか（配偶者、同居親族、家なき子のどれに該当するか）
- 遺産分割で揉めそうな要素はないか
それが、最強の相続税対策の第一歩です。
7. チェックリスト：今すぐ確認！
以下のチェックリストで、ご自身の状況を確認してみましょう。
小規模宅地等の特例チェックリスト
□ 実家の土地面積は何㎡か（330㎡以下が有利）
□ 土地の相続税評価額はいくらか（路線価等で概算）
□ 誰が土地を相続する予定か（配偶者/同居親族/家なき子）
□ 同居している場合、住民票は実家にあるか
□ 同居の実態はあるか（光熱費、郵便物など）
□ 二世帯住宅の場合、区分所有登記されていないか
□ 親が老人ホームに入居している場合、入居前の状況は
□ 自分や配偶者の持ち家の有無（家なき子特例を狙う場合）
□ 遺産分割協議が10ヶ月以内に完了する見込みはあるか
□ 税理士など専門家への相談予定はあるか
この中で「わからない」項目が1つでもあれば、早めに専門家に相談することをおすすめします。
【まとめ】小規模宅地等の特例で実家と資産を守る
小規模宅地等の特例は、正しく使えば相続税を劇的に減らせる強力な制度です。
本記事のポイント：
- 減額効果：330㎡まで評価額が80％減
- 適用対象：配偶者・同居親族・家なき子（条件あり）
- 申告義務：納税額ゼロでも10ヶ月以内の申告必須
- 事前準備：同居の実態や住民票の確認が重要
- 特殊ケース：二世帯住宅・老人ホーム入居も適用可能性あり
- 最大の落とし穴：遺産分割協議が未了だと原則適用不可
今すぐすべきこと
- 実家の土地面積と評価額を確認
路線価図などで概算を把握しましょう - 相続人の中で誰が土地を引き継ぐか話し合う
配偶者、同居親族、家なき子のどれに該当するか確認 - 同居や持ち家の状況を整理
住民票だけでなく、実態も重要です - 専門家（税理士）に相談して適用可能性を確認
早めの相談が、数百万円の節税につながります
特に40〜50代の方は、親が元気なうちに「出口戦略」を考えておくことが大切です。
「知らなかった」では済まされない、数百万円、数千万円の差。
今こそ、実家の相続について考え始めましょう。
※本記事は2026年2月時点の税制に基づいています。税制改正により内容が変更される可能性がありますので、実際の適用にあたっては必ず税理士等の専門家にご相談ください。
関連記事:
→ 【第1回】相続の全体像(プラス・マイナスの財産)
→ 【第2回】法定相続人の優先順位
→ 【第3回】遺産分割協議の進め方
→ 【第4回】相続税の基礎控除
→ 【第5回】相続放棄の手続き方法
→【第６回】不動産相続の3つの分け方
→【第7回】小規模宅地等の特例
【次回予告】
次回は「生前贈与の活用法」について解説します。
年間110万円の非課税枠を使った賢い相続対策をお伝えします。
次回もお楽しみに
