【兄弟で揉めない】不動産相続の3つの分け方｜現物・代償・換価を徹底比較

シルスプのブログにようこそ

「実家をどうするか、もう2年も話し合ってる」

会社の同僚(52歳)が疲れた顔で言いました。

父が亡くなり、残された実家(評価額3,000万円)。
相続人は兄・同僚・妹の3人。

兄:「俺が住むから、実家は俺がもらう」
同僚:「じゃあ、預貯金1,000万円は俺と妹で分ける?」
妹:「不公平!実家3,000万円もあるのに!」

話し合いは平行線。
結局、「とりあえず3人の共有名義に」

しかし3年後、兄が実家を売りたいと言い出したものの、
妹が反対して身動きが取れない状態に…

相続にはよくあることですが、
資産の大半が実家という家庭は少なくありません。

特に40〜50代のビジネスパーソンにとって、
親が住む実家の相続は避けて通れない問題です。

不動産の売却は、時間とお金がかかるので大変。
しかも、「物理的に切れない」という特性が、
兄弟間の亀裂を生む最大の要因なのです。

今日は、実家を賢く「分ける」ための
3つの手法とそれぞれのメリット・デメリットを解説します。

不動産は「物理的に切れない」。相続における不動産問題の特殊性

不動産は「物理的に切れない」。相続における不動産問題の特殊性

相続財産の中で、最もトラブルになりやすいのが「不動産」です。

【知っていますか?】

・相続トラブルの約75%は「不動産」が原因(司法統計)
・遺産5,000万円以下の「普通の家庭」でトラブル多発
・相続財産に占める不動産の割合:平均約40%

現金であれば1円単位で100対0でも50対50でも正確に分けられますが、
実家という不動産はそうはいきません。

「この部屋は兄、このリビングは妹」
と物理的に切り分けることは不可能です。

【不動産相続が揉める3つの理由】

■理由1:評価額が不明確

同じ不動産でも:
・固定資産税評価額:2,000万円
・路線価:2,500万円
・時価(実勢価格):3,000万円

どの数字を使うかで揉める

■理由2:思い入れの違い

長男:「親と同居してた。思い出の家を残したい」
次男:「俺はマンション買ったし、現金が欲しい」

感情vs合理性

■理由3:将来の負担が不透明

・固定資産税(年20万円)は誰が払う?
・リフォーム費用(500万円)は?
・将来売る時の手間は?

特に40〜50代のビジネスパーソンにとって、
親が住む実家は思い入れがある一方で、
今の自分たちの生活拠点とは別にあることが多いため、

「誰が引き継ぐのか」
「いくらで評価するのか」
「維持費は誰が負担するのか」

という問題が深刻化します。

この「分けにくさ」こそが、
兄弟間の亀裂を生む最大の要因なのです。

方法①：現物分割。土地を切り分ける、あるいは特定の人が相続する基本形

方法①:現物分割。

土地を切り分ける、あるいは特定の人が相続する基本形

「現物分割」とは、
遺産そのものをそのままの形で分ける方法です。

不動産の場合、
「長男が実家を、長女が預貯金を相続する」
といった分け方や、
広い土地であれば
「境界線を引いて2つの土地に分筆(ぶんぴつ)する」
ことがこれに当たります。

【パターン1:不動産と預貯金で分ける】

■遺産の内訳
・実家(土地・建物):3,000万円
・預貯金:3,000万円
・合計:6,000万円

■相続人:兄・弟の2人

■分け方
兄:実家3,000万円を相続
弟:預貯金3,000万円を相続

→ それぞれ3,000万円で公平

【パターン2:土地を分筆する】

■遺産の内訳
・広い土地(200坪):4,000万円
・預貯金:2,000万円
・合計:6,000万円

■相続人:兄・弟の2人

■分け方
土地を100坪ずつに分筆
兄:土地(100坪)2,000万円 + 預貯金1,000万円 = 3,000万円
弟:土地(100坪)2,000万円 + 預貯金1,000万円 = 3,000万円

【メリット】

✓ 手続きがシンプルで分かりやすい
✓ 思い入れのある建物を残せる
✓ すぐに決着がつく

【デメリット】

✗ 不動産と預貯金の価値が釣り合わない場合、不公平感が出やすい

例:
・実家:3,000万円
・預貯金:1,000万円
・合計:4,000万円

兄が実家3,000万円、弟が預貯金1,000万円
→ 弟は「不公平だ!」と感じる

✗ 土地を物理的に分ける場合、形や接道状況によって価値が大きく変わる

例:
・Aの土地(角地):評価額が高い
・Bの土地(袋地):評価額が低い

同じ面積でも価値が違う

✗ 分筆には費用がかかる(測量費50万円〜、登記費用など)

【現物分割が向いているケース】

✓ 不動産と預貯金の金額がほぼ同じ
✓ 相続人の数が少ない(2人程度)
✓ 誰が何をもらうか、すでに合意ができている

方法②：代償分割。家をもらう代わりに「現金」で調整するビジネスライクな解決策

方法②:代償分割。

家をもらう代わりに「現金」で調整するビジネスライクな解決策

「家は長男が継いで住み続けてほしい、
でも他の兄弟とも公平に分けたい」

という場合に有効なのが「代償分割」です。

特定の相続人が不動産を相続する代わりに、
他の相続人に対して、
自分の持ち出しで「代償金(現金)」を支払う手法です。

【代償分割の計算シミュレーション】

■遺産の内訳
・実家:3,000万円
・預貯金:1,000万円
・合計:4,000万円

■相続人:兄・弟の2人
(法定相続分:各1/2 = 2,000万円ずつ)

■兄が実家を相続したい場合

兄がもらうもの:
・実家:3,000万円

兄が本来もらえる額:2,000万円
実際にもらう額:3,000万円
差額:1,000万円 → これを弟に支払う

■具体的な流れ

1. 兄が実家3,000万円を相続
2. 兄が弟に代償金1,000万円を支払う
3. 弟は代償金1,000万円 + 預貯金1,000万円 = 2,000万円

結果:
・兄:実家3,000万円 − 代償金1,000万円 = 実質2,000万円
・弟:代償金1,000万円 + 預貯金1,000万円 = 2,000万円

→ 公平に分割完了!

【メリット】

✓ 実家を売却せずに済む
→ 思い出の家を残せる

✓ 公平な分配が可能
→ 現金で調整するので不公平感が少ない

✓ 相続税対策にも使える
→ 小規模宅地等の特例(80%減額)が適用できる可能性

【デメリット】

✗ 相続する本人に、まとまった現金(代償金)を支払う資力が必要

例:
実家5,000万円、預貯金1,000万円、相続人3人の場合
長男が実家を相続すると、
次男・三男にそれぞれ約1,300万円の代償金が必要

→ 長男が2,600万円用意できない場合は不可能

✗ 不動産の評価額(時価なのか路線価なのか)を巡って揉める

・時価(実勢価格):3,000万円
・路線価:2,400万円(時価の80%)
・固定資産税評価額:2,100万円(時価の70%)

どの評価額を使うかで代償金が変わる

✗ 代償金を分割払いにすると、受け取る側が不安

「本当に払ってくれるのか?」

【代償分割が向いているケース】

✓ 誰か1人が実家に住み続けたい
✓ 代償金を支払える資力がある
✓ 小規模宅地等の特例を使いたい
✓ 実家を売りたくない

【注意点】

⚠️ 代償金の資金調達方法

・自己資金
・預貯金の相続分を充てる
・住宅ローンを組む
・生命保険金を使う

事前に資金計画を立てることが必須

⚠️ 不動産の評価額は専門家に依頼

・不動産鑑定士に正式な鑑定を依頼(費用30万円〜)
・または、複数の不動産業者に査定依頼(無料)

兄弟間で合意できる評価額を見つけることが重要

方法③：換価分割。家を売って「現金」にして分ける、最も公平な最終手段

方法③:換価分割

家を売って「現金」にして分ける、最も公平な最終手段

「誰も住む予定がない」
「公平に分けたい」
「相続税の納税資金が必要」

という場合に最も選ばれるのが「換価分割」です。

不動産を売却して現金化し、
その代金を相続人間で分け合います。

【換価分割の流れ】

■STEP1:遺産分割協議で「換価分割」を決定
(全員の合意が必要)

■STEP2:いったん相続人の代表が単独で相続登記
(売却するために必要)

■STEP3:不動産業者に売却依頼

■STEP4:買主が見つかったら売買契約

■STEP5:売却代金を受け取る

■STEP6:売却費用を差し引いた後、相続人で分配

【具体的な計算例】

■遺産の内訳
・実家:売却価格3,000万円
・預貯金:1,000万円

■相続人:兄・弟の2人

■売却にかかる費用

・仲介手数料:3,000万円×3%+6万円 = 約100万円
・測量費:50万円
・登記費用:10万円
・譲渡所得税:約200万円(ケースによる)
・合計:約360万円

■実際の分配

売却代金3,000万円 − 費用360万円 = 2,640万円

兄:
・実家の売却分:1,320万円
・預貯金:500万円
・合計:1,820万円

弟:
・実家の売却分:1,320万円
・預貯金:500万円
・合計:1,820万円

→ 完全に公平!

【メリット】

✓ 1円単位で平等に分けられるため、最も揉めにくい

✓ 納税資金に充てられる
→ 相続税の支払いに困らない

✓ 空き家問題を解決できる
→ 固定資産税・維持費の負担から解放

✓ 誰も損した気分にならない
→ 全員が現金を受け取れる

【デメリット】

✗ 思い出の詰まった家がなくなる
→ 心理的な抵抗感

✗ 売却コストが発生する

・仲介手数料:(売却価格×3%+6万円)×1.1
→ 3,000万円なら約105万円

・譲渡所得税:
→ 利益の約20%(居住用特例使えない場合約40%)

・測量費、登記費用など:数十万円

✗ 売却に時間がかかる
→ 3ヶ月〜1年程度

✗ 希望価格で売れない可能性
→ 市場次第で想定より安くなることも

【換価分割が向いているケース】

✓ 誰も住む予定がない
✓ 相続税の納税資金が必要
✓ 公平に分けたい
✓ 空き家を維持したくない
✓ 兄弟間で金額で揉めたくない

【注意点】

⚠️ 売却前に相続登記が必要

相続登記をしないと売却できません。
2024年4月から相続登記が義務化され、
3年以内に登記しないと10万円の過料。

⚠️ 譲渡所得税に注意

親が住んでいた実家でも、
相続人が住んでいない場合、
「居住用財産の3,000万円特別控除」が
使えない可能性があります。

税理士に相談して節税対策を。

⚠️ 売却のタイミング

相続税の申告期限(10ヶ月)までに
売却できない場合、
いったん相続税を納めてから売却することに。

資金計画をしっかり立てましょう。

【絶対NG】共有名義は「負の遺産」への入り口。避けるべき理由と対策

最後に、絶対に避けてほしいのが

「とりあえず兄弟2人の共有名義にしておく」

という選択です。

その場は丸く収まるように見えますが、
これは将来のトラブルを先送りしているに過ぎません。

【実際にあった恐怖の事例】

■ケース1:Cさん(55歳)の場合

20年前、父の実家を兄弟3人の共有名義に。

当時:
・長男:持分1/3
・Cさん(次男):持分1/3
・三男:持分1/3

10年後、長男が死亡。
長男の持分1/3が、長男の妻と子供2人に相続。

現在の共有者:
・長男の妻:持分1/9
・長男の子A:持分1/9
・長男の子B:持分1/9
・Cさん:持分1/3
・三男:持分1/3

合計5人!

そして三男も高齢化。
三男が亡くなったら、
三男の子供たち(3人)にさらに分散…

→ もはや誰も手を付けられない
「所有者不明土地」の予備軍に😱

■ケース2:Dさん(50歳)の場合

兄弟2人で実家を共有名義に。

Dさん:「実家を売って現金化したい」
兄:「売りたくない。思い出の家だ」

共有名義の場合、
売却には共有者全員の同意が必要。

兄が反対すれば、
Dさんは自分の持分(1/2)すら
勝手に売却できない。

結局:
・固定資産税は2人で負担し続ける(年20万円)
・誰も住んでいない空き家を維持
・10年間で200万円の税金を払い続けた

「あの時、ちゃんと決めておけば…」

【共有名義の3つの恐怖】

■恐怖1:売却・リフォームに全員の同意が必要

共有名義の不動産は、
以下の行為に共有者全員の同意が必要:

・売却
・建て替え
・大規模リフォーム
・賃貸に出す

1人でも反対すれば何もできない。

■恐怖2:時間が経つほど権利関係が複雑化

相続が発生するたびに、
共有者が増えていく:

第1世代:兄弟2人
↓
第2世代:兄弟の子供たち4人
↓
第3世代:孫の世代8人

→ ネズミ算式に増加

■恐怖3:固定資産税・維持費の負担

誰も住んでいなくても:
・固定資産税(年15万〜30万円)
・火災保険(年5万円)
・草刈り・清掃(年10万円)

年間30万円 × 10年 = 300万円の負担😱

ビジネスパーソンであれば、
「出口戦略のない契約」が、いかに危険か理解できるはずです。

多少時間がかかっても、
今の世代で単独名義に落ち着かせるのが、
次世代への責任です。

【共有名義を避けるための3つの対策】

□ 対策1:今すぐ3つの方法のどれかで決着をつける
→ 現物分割・代償分割・換価分割

□ 対策2:どうしても決まらない場合は専門家介入
→ 弁護士・税理士に相談

□ 対策3:期限を切る
→ 「3ヶ月以内に決める」など期限設定

【まとめ】不動産相続を成功させる鍵は「出口戦略」の共有にあり

「不動産」という分けにくい財産を相続する際は、
以下の3つの手法から最適なものを選びましょう。

【3つの分割方法の比較】

いずれの方法をとるにせよ、
最優先すべきは「共有名義を避けること」です。

「とりあえず共有名義に」は、
将来のトラブルを先送りしているだけ。

権利関係がネズミ算式に複雑化し、
事実上「誰も手を付けられない不動産」になってしまいます。

【今日からできる3つのアクション】

□ アクション1:実家の評価額を確認
→ 固定資産税評価額は「固定資産税納税通知書」に記載
→ または、複数の不動産業者に無料査定依頼

□ アクション2:兄弟で話し合いの場を設定
→ 「3ヶ月以内に決める」など期限を切る
→ 決まらない場合は専門家(弁護士・税理士)介入

□ アクション3:各分割方法のシミュレーション
→ 自分のケースで3つの方法を試算
→ どれが最も現実的か検討

不動産相続は、
単なる遺産の分配ではなく、
家族の歴史をどう整理し、次へ繋げるかの意思決定です。

ビジネスで培った交渉力と決断力を活かし、
家族全員が納得できる「出口」を、
早めに話し合っておくことが大切です。

関連記事:
→ 【第1回】相続の全体像(プラス・マイナスの財産)
→ 【第2回】法定相続人の優先順位
→ 【第3回】遺産分割協議の進め方
→ 【第4回】相続税の基礎控除
→ 【第5回】相続放棄の手続き方法
→【第６回】不動産相続の3つの分け方

【次回予告】
次回は「小規模宅地等の特例」について解説します。
実家の土地評価を最大80%減額できる強力な節税策です。

では、またね~